محمد راشد: 90 مليار جنيه تمويلًا عقاريًا لا تكفي السوق المصري.. والقطاع الخاص يمول نفسه بنسبة 100%

أكد الدكتور محمد راشد، عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري بالاتحاد العام للمستثمرين الأفرو- آسيوي، أن العقار سيظل الملاذ الآمن للاستثمار في مصر حتى بعد عام 2026، واصفًا السوق المصري بالقوة والمتانة، برغم غياب التمويل العقاري الفعال.

وأوضح "راشد"، خلال لقائه مع الإعلامي محمد سويد، ببودكاست "إن بيزنس"، أن المطور حاليًا يقوم بدور الممول نظرًا لعدم تفعيل التمويل العقاري بشكل يغطي احتياجات السوق، ما أجبر المطور على لعب دور الممول بجانب دوره الأصيل في البناء والاستثمار، و يضع عبئًا ضخمًا على العميل أيضًا.

وردًا على التساؤل حول انفراد المطور بالتسعير، لفت "راشد" إلى أن هندسة التسعير تخضع لمعادلة دقيقة وليست عشوائية، مشيرًا إلى أن مكونات السعر تتوزع كالتالي؛ 20% قيمة الأرض، و 40% إلى 50% فوائد ناتجة عن فترات التقسيط الطويلة التي وصلت لـ 15 عامًا في بعض المشاريع، فضلا عن 30% فقط تذهب للإنشاءات، والتشطيبات، والمصاريف التشغيلية.

وأشار إلى أن التمويل العقاري في مصر لا يتعدى 5% أي نحو 90 مليار جنيه، يذهب أغلبها لمشروعات الإسكان الاجتماعي، بينما يعتمد المطورون في القطاع الخاص على التمويل الذاتي بنسبة تصل إلى 100%.

وحول مصطلح "الهندسة المالية" كشرط أساسي لاستمرار الشركات العقارية في مواجهة الصدمات الجيوسياسية والتضخم، أكد أن المطور الناجح هو من يوفر سيولة نقدية لضمان استمرار التنفيذ بعيدًا عن تقلبات السوق، علاوة على توجيه التدفقات النقدية فورًا للبناء بدلاً من إنفاقها بالكامل على الحملات الدعائية، فضلا عن القدرة على امتصاص فروق أسعار الخامات من حديد، وأسمنت التي يشتريها المطور بأسعار المستقبل بينما باع الوحدة بأسعار الماضي.

وحو ظاهرة عدوى تأخير التسليم، نصح العميل بضرورة ممارسة ثقافة التقصي قبل التوقيع، عبر ثلاث خطوات؛ أولها البحث في سابقة أعمال المطور، وهل سلمت الشركة مشروعاتها السابقة في المواعيد المحددة؟، فضلا عن قراءة بنود العقد والتأكد من وجود شروط جزائية واضحة في حال التأخير، علاوة على الحذر من المعلومات المغلوطة وعدم الانسياق وراء وعود شركات التسويق التي قد تخالف نصوص العقد الرسمية.

وشدد على أن المطور الحقيقي لا يبيع خرسانة، بل يبيع أسلوب حياة وخدمات ما بعد البيع، مؤكدًا على أن النجاح في 2026 مرهون بالملاءة المالية والسيولة، وهما المحركان الوحيدان اللذان يضمنان للعميل استثمارًا يضاعف قيمته بمرور الزمن.