لماذا يستحيل حدوث فقاعة عقارية في مصر؟.. أستاذ اقتصاد يكشف الأسباب

كشف الدكتور ماجد عبدالعظيم، أستاذ الاقتصاد وخبير الاستثمار والتعاون الدولي، عن نقاط شديدة الحساسية في سوق العقارات المصري؛ موضحًا أسباب ظاهرة بطء المبيعات، ومواجهة المبالغة في الأسعار، وآليات الحفاظ على حقوق المشترين والمستثمرين، نافيًا بالدليل العلمي والعملي إمكانية حدوث فقاعة عقارية في مصر.

وأوضح "عبدالعظيم"، خلال لقائه مع الإعلامي كرم العزايزي، ببرنامج "من زاوية أخرى"، المذاع على قناة "النهار"، أن الحديث عن فقاعة عقارية في مصر يجافي العلم والحقائق، مستندًا إلى أربعة معطيات رئيسية، تتمثل في النمو السكاني التراكمي والزيادة السنوية المقدرة بـ 2.5% التي تعني إضافة نحو 2.5 مليون مواطن سنويًا، وما يترتب على ذلك من طلب مستمر على السكن بسبب حالات الزواج والطلاق وغيرها، فضلًا عن أن السكن يمثل احتياجًا إنسانيًا أصيلاً (المسكن الأول والمسكن الثاني/الساحلي)، فضلاً عن تنوع الاستخدامات بين التجاري، الإداري، الطبي، والصناعي.

وأشار إلى أن 90% من مشتري العقار في مصر هم من المصريين، وأن أسلوب السداد يعتمد غالبًا على التسهيلات المباشرة من الشركات دون الاعتماد الكلي على التمويل العقاري والرهونات التي تسببت في أزمة 2008 العالمية، موضحًا أن العقار في الثقافة المصرية هو الابن البار الذي قد يمرض أو يمر ببطء، ولكنه لا يموت أبدًا.

وحول تشخيص الوضع الحالي، اعترف بوجود تباطؤ وسياسة حذر وسوق ثقيل في إعادة البيع، مرجعًا الأسباب إلى جانبين؛ الجانب المبرر وهو ارتفاع أسعار الأراضي في الطروحات الحكومية، وزيادة تكلفة مواد البناء ومستلزمات التشطيب والأجهزة المستوردة، أما الجانب غير المبرر فيتمثل في مبالغة بعض المطوّرين العقاريين في هوامش الربح التي تصل أحيانًا إلى 60% أو 100%، وتسعير الوحدات استنادًا إلى سيناريوهات متطرفة لأسعار الصرف قبل استقرارها، مما جعل أسعار العقارات تتجاوز القدرة الشرائية للشرائح المتوسطة وتتخطى القيمة الفعلية للمنتج المقدم.

وحول طرح فكرة فرض سقف محدد لهامش الربح، تحفظ الدكتور ماجد عبدالعظيم قائلاً: "التسعير الجبري في السوق الحر يصعب تطبيقه عمليًا ويفتح بابًا للتلاعب بالمستندات.. والآلية الأنجع هي تفعيل ثقافة الغالي لا تشتريه، إلى جانب قيام السوق بتصحيح نفسه بنفسه".

ولحل المعادلة الصعبة ورأب الفجوة بين قدرات المواطنين وأسعار الشركات، استعرض الدكتور ماجد عبدالعظيم مجموعة من الحلول والتشريعات العاجلة، المتمثلة في إنشاء اتحاد للمطورين يضم تصنيفات محددة (أ، ب، ج) بناءً على الملاءة المالية والخبرة والمصداقية، لمنع الدخلاء من الإضرار بسمعة القطاع، فضلًا عن تفعيل الحساب المغلق وإلزام الشركات بإنفاق أموال المشروع على المشروع ذاته وتحت رقابة جهة محايدة، لمنع استغلال أموال المواطنين في المضاربة على الأراضي أو تنفيذ مشاريع خارجية، علاوة على حظر الإعلان عن أي مشروع أو جمع مقدمات حجز إلا بعد صدور القرارات الوزارية والتراخيص، وتنفيذ نسبة بناء لا تقل عن 20% إلى 30% على الأرض، إضافة إلى إلزام المطوّرين بمنح نسبة من الأراضي لمشروعات الإسكان الاجتماعي والمتوسط، لتكتمل منظومة التنمية بين الدولة والقطاع الخاص.

وشدد على أن القطاع العقاري سيبقى دائمًا هو القاطرة التي تجر خلفها أكثر من 100 صناعة وحرفة، وشريانًا رئيسيًا لتشغيل العمالة وجذب الاستثمارات، شريطة توفر الحوكمة والرقابة الواعية.